不動産投資

インベスターズクラウドでアパート一棟購入

いとコン@itokon25です。

以前の記事で「インベスターズクラウドの無料面談に行って物件の買付を入れた」という記事を書きましたが、この記事はその続きにです。

土地建物の売買契約と土地の金消契約が終了

この記事を書いている時点で少し時間が経ってしまっていますが、2017年12月下旬頃に土地とアパートの売買契約を行い、2018年1月中旬頃に銀行の土地価格分の金消契約(ローンの借入の契約)を行いました。

今後の予定としては3月頃にアパートの細かい仕様の打ち合わせと、7月に建物部分の融資の金消契約があります。

インベスターズクラウドでは新築アパートを一から建てるプランになりますのでこのように契約が複数回に分かれることになります。

また、アパートが建つまでに半年以上かかりますので、実際にアパート経営が始まるのもかなり先の話になってしまいます。

物件の規模は以前書いた通り、総額8500万円くらいで、銀行から7950万円、融資期間35年、金利約2.5%の融資が下りまして、自己資金が少し増えて50万円。

残りの約500万円は銀行とは別に融資期間15年で金利3.8%のサポートローンを組む見積もりです。

とまあ契約は無事に終わったのですが、実は経営の方はこのままではかなり厳しい展開となりそうで下に詳細を書いていきます。

不動産投資の主なリスク

不動産投資を行うにあたって重要なポイントというのは色々あるのですが、特に重要なのが「空室リスク」と「銀行返済比率」の二つです。

空室リスク

空室リスクというのは読んで字のごとく、アパートを借りてくれる人がいなくて部屋が埋まらず空いてしまうリスクですね。

アパート経営の利回りは満室時の想定で出すので、基本的に想定以上の利益が出ることはありません。

例えば家賃5万円で部屋が8戸あるとしたら、1ヶ月の売上は5×8=40万円、1年間の売上が40×12=480万円です。

これはずっと満室で稼働率100%の場合の数値であり売上の最大値で、実際の運用ではここから空室期間分の家賃を引かなければなりません。

仮に1年間ずっと1戸空いているとすると、5×12=60万円のロスとなり、売上は420万円に減少します。

このように空室があると売上が下がるわけで、立地が悪く賃貸需要がないところにアパートを建ててしまうと空室が多くなり、想定通りの収益があげられません。

これが空室リスクです。

返済比率

次に銀行融資の返済比率です。

これは家賃収入に対してのローンの返済額の割合のことです。

例えば先ほどの家賃収入480万円に対して年間のローン返済額が240万円だとすると、この場合は返済比率50%、ローン返済額288万円だとすると60%といった具合です。

返済比率が低ければその分手取りが多くなりますのでなるべく低い方がいい数値です。

今回の物件の場合のリスク計算

僕の物件の場合ですと立地は「駅まで徒歩3分」「コンビニとスーパーまで徒歩1分」「近くに複数の大学、工場、病院あり」「人口増加傾向の地域」となかなか好条件ですので空室リスクはそれほど心配ないのかなと思います。

ただ返済比率が問題です。

一般的には返済比率は50%以下にしなさいといわれているようで、youtubeや本などを見ても60%が限界ラインじゃないか、ということがよくいわれています。

ところが僕の物件はというと銀行の35年ローンの部分だけで65%くらいなんですね。

これにサポートローンをつけてしまうと返済比率は75%とか80%くらいになり、家賃収入のほとんどが銀行への返済に回ってしまい、ここから管理会社への管理費用支払いなど、ランニングコストを加えると満室で収支トントンというような状況になってしまいます。

アパートの家賃というのは新築時が最も高く、築年数の経過とともに下落していきます。

集客力も同じで、古くなるとだんだん人気がなくなっていきます。

ということで今の新築でトントンという見積もりでは間違いなく失敗する未来が見えています。

なので少ない自己資金で始められるという話ではありましたが、結局それなりの自己資金を投入する必要があるでしょう。

融資契約の7月までには少し時間があるので現在の手持ちの資金と合わせてなんとか自己資金を多く用意しようと思います。

具体的にはソーシャルレンディングの資金をこちらに回すつもりで、理由としてソーシャルレンディングはmaneoやOwnersBook等、国内不動産を対象にしたものが多く、投資対象が被っているからです。

この初期費用の問題をクリアできれば、経営開始から一度満室になるまで家賃全額保証という制度がありますので、スタートでいきなりコケるということはなくなり、とりあえずは回せそうです。

ただ依然として返済比率は高く、その内に赤字経営になってしまう可能性は高いと思われます。

今後の対応策は?

その後の対応手段としては、貸し看板や携帯電話基地局のアンテナ設置等、収益向上を狙うか、銀行の金利を下げるかの二つが考えられます。

貸し看板やアンテナの設置

貸し看板というのはアパートの壁面などに企業の広告を張ることです。

これにより、広告収入を得ようというものです。

携帯基地局のアンテナ設置というのはアパートの屋根にauやdocomoなど、携帯キャリアの電波が出るアンテナを設置することです。

WiMAXなど携帯電話以外のアンテナも設置できることがあるようです。

こちらも設置すると毎月賃料がもらえます。

これらを設置することができれば、状況にもよりますが、大体一部屋分の家賃を得ることができ、物ですからクレームを入れてくることもなく、かなりおいしい話です。

ただ、この類の案件は基本的に業者の方から声掛けをしてくるパターンが多く、こちらが付けたいから付けるというものではないようです。

なのであまり期待はできませんね。

借入金利の引き下げ

もう一つ、銀行の借り入れ金利の引き下げについて。

こちらも確実な方法ではないのですが、数年間黒字経営を行い返済実績を作ることで、銀行からの評価が上がり、交渉によって金利を下げてもらうことができるようです。

銀行返済というのは、経営状況に関係なく毎月定額で引かれていくものですから、ここを下げることができればデメリット無しで収益の改善をすることができます。

ただし基本的な条件が黒字経営前提ですので、そもそも経営がうまくいっていないと使えません。

上記二つの内どちらかでも使うことができれば、危険域からは脱出することができるはず。

とまあ前途多難ですが、まだ打つ手はあり、絶対失敗すると決まったわけではありません。

始まる前から失敗が見えている!

恐らく、今回の投資はあまり賢い選択ではなかったでしょう。

多分失敗しそうですし、仮にうまくいったとしても、割に合わないと感じると思います。

しかしもう判子を押してしまったので後戻りはできません。

できることをやって、不動産投資なんてやらないほうが良かったという状況にはならないようにします。

色々言いましたがまだ始まってもいないので細かいことは始まってから考えたいと思います。

最悪失敗したとしてもすぐに数千万返せとかはなりませんので、都度対応策を考えていけばなんとかなるのではないでしょうか?

またgoogleで「アパート経営 ブログ」や「不動産投資 ブログ」と検索するとサジェストで「失敗」と出てきます。

そういう需要もあるようですので、経営で失敗した分、ブログでアクセスを稼ぐなど、そっち方面での対策も考えていきたいと思います。

とりあえず自己資金作りから頑張ります!

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POSTED COMMENT

  1. はむぺー より:

    本当このブログ参考になります(^^)自分は不動産やりたくて、色々調べるだけ調べて一歩踏み出せないカスですw

    成功してほしいです(^^)

    • いとコン より:

      応援のコメントありがとうございます。

      一歩踏み出せていないとしても、自分で調べている時点で普通の人よりは前に進んでいると思いますよ。
      大半の人は調べることもしませんから。
      しっかり調べて自分のタイミングで始めればいいと思います。

      今後も僕はこのブログで情報発信していきますので、良かったらまた参考にしてください。
      読んでくれる人がいるというのは僕にとっても励みになります。

      お互い頑張りましょう。

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